Me encanta volver a dar vida a algo que, funcional o estéticamente, ya está obsoleto. Es una de mis grandes pasiones. Y sobre todo cuando este cambio es un cambio global, total, integral. Las reformas integrales de pisos cumplen con esta premisa. Me encanta el proceso de principio a fin (sobretodo si me dejan poner un poquito de mí ). Y me encanta ver el resultado final. Pero no perdamos el hilo.
Precio de la reforma integral de un piso: cómo calcular su coste aproximado.
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Tenemos que entender que el precio de la reforma de un piso no es algo que, a priori, pueda tabularse de forma sencilla. No se trata de un elemento replicable que contenga todas las características de otros elementos anteriores. Cada piso tiene una configuración, situación y contexto diferente a otros. Podemos decir que “cada uno es de su padre y de su madre”. Es por esto que no nos cabe otra opción de, sin datos previos, dar precios aproximados dentro de un rango que comparten ciertas características.
En principio, tenemos que hablar del precio de reformar un piso entero. El “yo lo quiero todo menos..bla bla bla.” aquí no nos vale. Son tantas las variables que debemos acotar al máximo los parámetros a tener en cuenta.
Consideramos, de forma resumida, dos parametros fundamentales:
- los metros cuadrados de la vivienda
- las calidades de los materiales
Un estudio más detallado debería considerar la localidad, la altura de planta, la accesibilidad, la topografía, la situación, el mercado, incluso si el piso es medianero, en esquina o cualquier otra localización. Estos parámetros se tendrán en cuenta para la redacción de un presupuesto del cual hablaremos más tarde.
En cuanto al primer parámetro a utilizar poca cosa podemos decir, ya que se trata de un dato objetivo. Es cuestión de saber cuántos metros cuadrados tiene la vivienda. Si no lo sabemos no tenemos otra que tirar de metro.
En cuanto al segundo, es habitual considerar tres bloques de precios diferenciados por la calidad de los materiales a utilizar:
- reformas integrales con calidades bajas-medias
- reformas integrales con calidades medias-altas
- reformas integrales con calidades altas- muy altas
Utilizando este desglose, llega el momento de definir la franja de precios que a la fecha de hoy son más habituales en España.
| CATEGORÍA | FRANJA DE PRECIOS |
|---|---|
| Calidades bajas-medias | 400-600 €/m2 |
| Calidades medias-altas | 600-800 €/m2 |
| Calidades altas-muy altas | 800-1000 €/m2 o más |
Precios medios en España
Precios por metro cuadrado de la reforma integral de un piso: desglose por metros.
Para facilitarte un poco las cosas, aquí tienes una tabla con los precios medios de la reforma integral de un piso teniendo en cuenta su superficie y una calidad de materiales media. Espero que te sea de utilidad.
| Superficie | PVP |
|---|---|
| 50 m2 | 25.000 € |
| 60 m2 | 30.000 € |
| 70 m2 | 35.000 € |
| 80 m2 | 40.000 € |
| 90 m2 | 45.000 € |
| 100 m2 | 50.000 € |
| 110 m2 | 55.000 € |
| 120 m2 | 60.000 € |
Precios materiales calidad media incluidos
Presupuesto de la reforma de un piso: coste real aproximado.
Quizás te choque la frase “conte real aproximado”, y no te falta razón. No obstante es algo que te explicaré más adelante. Ahora centrémonos en la diferencia entre un presupuesto y el coste calculado en los apartados anteriores.
El presupuesto de la reforma integral de un piso no es más que el “coste real aproximado de la obra” detallado en un documento de forma pormenorizada y personalizada. Pormenorizada porque refleja de forma detallada las distintas unidades de obra y sus precios, y personalizada porque se refiere a una obra en concreto, la obra objeto de la actuación. En los apartados anteriores hablábamos de un precio medio; ahora hablamos del precio de una vivienda bien definida.
Este documento es fundamental a la hora de afrontar una reforma integral. Si la empresa que te ofrece el servicio no te proporciona este presupuesto te aseguro que, casi con toda seguridad, tendrás problemas en el desarrollo de la obra.
Pero, ¿por qué la coletilla de aproximado? Porque con total seguridad van a surgir imprevistos en la obra que harán variar el precio inicial de la misma. Ese muro de contención que no sabias que existía, la puerta que has decidido abrir a última hora, la pared que solo pensabas pintar pero a mitad de obra te has dado cuenta que necesita una reparación. Son innumerables los imprevistos que pueden surgir a la hora de afrontar una reforma integral, sobre todo si se trata de obras menores sin proyecto.
Una buena práctica para no darte el susto a última hora es contar con un 10% más de presupuesto inicial a la hora de afrontar tu reforma integral. Con suerte no lo necesitaras, pero más vale curarse en salud.
La reforma integral de un piso antiguo
La reforma integral de un piso antiguo no dista demasiado de la reforma de un piso más actual, pero si hay que tener en cuenta algunas diferencias que pueden complicar en parte la obra.
En un piso antiguo nos podemos encontrar por lo general con los problemas siguientes:
- patologías estructurales
- aislamiento insuficiente o inexistente
- estructura portante de muros de carga (más habitual en casas)
- materiales peligrosos que necesitan un trato especial
En cuanto a las patologías estructurares, cada caso será diferente y necesitará de un estudio particular. La patología más habitual es la de la oxidación de las armaduras del hormigón por filtraciones de agua. En la mayoría de ocasiones su solución es sencilla, pero como ya he mencionado cada caso será objeto de estudio de forma pormenorizada. Este es un buen momento para contactar con un profesional de la arquitectura técnica.
Es muy habitual que las casa antiguas no dispongan de aislamiento térmico y acústico. Y también es muy habitual (al menos aquí en el sur) que no se le de la importancia que merece. Muchos son los que se gastan un dineral en, por ejemplo, puertas de paso premium y ni siquiera se paran a pensar en lo importante que es un buen aislamiento exterior tanto para el comfort interior, la protección contra humedades de condensación y como fuente de ahorro económico. Hablaremos de forma extensa de este tema en un post dedicado.
Antiguamente era muy habitual realizar estructuras portantes con los muros de carga a diferencia de como se trabaja hoy día (estructura de porticos mediante vigas de hormigón armado y pilares). Es por ello que debes tener en cuenta que clase de muros tienes en tu vivienda. Si son estructurales ni se te ocurra eliminarlos. Esto hará que el edificio colapse en su totalidad. Es otro buen momento para contactar con un profesional.
Existen materiales en el mundo de la construcción que ya no se usan, como es el caso del plomo, utilizado para la fontanería tanto en su suministro como en su evacuación. Este material es perjudicial para la salud en cuanto que se utilizaba para las tuberías de suministro de agua, agua que luego bebíamos. Sin embargo su retirada de edificios antiguos no reviste ninguna complicación ni consideraciones importantes más allá de las habituales en riesgos laborales.
No ocurre lo mismo con el fibrocemento, un material de construcción que contiene amianto. Este material, al ser manipulado, puede extenderse por el aire y ocasionar graves problemas de salud, incluso la muerte. Es por ello que para ser retirado de la obra es necesario contratar empresas especializadas en la retirada del mismo así como obtener todos los permisos oportunos.
Por lo general solemos encontrarlos en tuberías de desagües, bajantes, depósitos y techos ondulados. Recuerda, contacta con un profesional si te encuentras con estos elementos y quieres retirarlos.
Foto de portada Aleksandar Pasaric en Pexels